Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Die Angaben zur Mietrechtslage dienen der allgemeinen Orientierung und beruhen auf Stand Mai 2026. Im Streitfall lassen Sie sich bitte durch eine Anwältin, einen Anwalt oder den Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband individuell beraten. Für die Sanierung selbst stehen wir Ihnen gerne mit einer fachlichen Einschätzung zur Verfügung.
Schimmel in der Mietwohnung ist nicht nur ein hygienisches, sondern auch ein juristisches Problem. Wer haftet, wann lohnt sich eine Mietzinsreduktion, und ab welcher Befallsstärke wird eine fachgerechte Sanierung zur Pflicht? Dieser Ratgeber bündelt die Rechtslage in der Schweiz und beschreibt, wie eine professionelle Schimmelsanierung nach SIA-Standard abläuft.
Wer haftet für Schimmel: Mieter oder Vermieter?
Die juristische Antwort lautet: Es kommt auf die Ursache an. Schimmel entsteht in 9 von 10 Fällen durch eine Kombination von baulichen Mängeln (Wärmebrücken, fehlende Dämmung, Feuchtigkeit) und Nutzungsverhalten (Lüften, Heizen, Möblierung). Wer wofür haftet, regelt das Obligationenrecht in den Artikeln 256 ff. OR.
Vermieter haftet, wenn:
- Eine bauliche Ursache nachweisbar ist (Wärmebrücke, defekte Abdichtung, undichtes Dach)
- Die Wärmedämmung nicht dem heutigen Standard entspricht und Schimmel an Wärmebrücken auftritt
- Eine Reparatur im Bestand fällig war und nicht ausgeführt wurde
- Bei Bezug bereits Schimmelspuren vorhanden waren und nicht ausgewiesen wurden
Mieter haftet, wenn:
- Nachweislich falsch gelüftet wurde (z. B. Dauer-Kipplüftung in der Heizperiode)
- Die Wohnung übermässig (über 80 % Luftfeuchte) bewohnt wurde, z. B. ohne Lüften nach dem Duschen
- Möblierung Luftzirkulation an Aussenwänden verhindert hat
- Bauliche Veränderungen ohne Bewilligung vorgenommen wurden (z. B. Vorhang als Innendämmung)
Die Beweislast liegt beim Vermieter, wenn der Mieter den Mangel anzeigt. Erst wenn der Vermieter eine Untersuchung beauftragt und diese eindeutig Nutzungsfehler nachweist, kehrt sich die Beweislast.
Die Mängelanzeige: so machen Sie es richtig
Sobald Schimmel sichtbar wird, muss der Mieter den Vermieter unverzüglich schriftlich informieren. Eine mündliche Erwähnung oder eine WhatsApp-Nachricht reicht juristisch nicht. Wer die Anzeige verzögert, riskiert seinen Anspruch auf Mietzinsreduktion und Sanierung.
Eine wirksame Mängelanzeige enthält:
- Datum und Adresse
- Genaue Beschreibung des Mangels (Räume, ungefähre Fläche, sichtbare Farbe)
- Datum der ersten Entdeckung
- Aussagen zum Lüftungs- und Heizverhalten (vorbeugend zur Beweislage)
- Aufforderung zur Mängelbehebung mit angemessener Frist (typischerweise 30 bis 60 Tage)
- Hinweis auf Mietzinsreduktion ab Mängelanzeige
- Optional: Fotos als Beilage
Mustertext Mängelanzeige (Auszug)
"Hiermit zeige ich Ihnen formell Mängel an der Mietwohnung an der Adresse [...] an. Im Schlafzimmer an der Aussenwand hinter dem Bett ist seit ungefähr [Datum] Schimmelbefall sichtbar geworden. Die betroffene Fläche beträgt ca. [Grösse]. Ich lüfte regelmässig morgens und abends jeweils 10 bis 15 Minuten stossweise und heize die Wohnung auf mindestens 19 Grad. Ich bitte Sie, den Mangel innert 30 Tagen fachgerecht beheben zu lassen. Ab heutigem Datum gilt eine angemessene Mietzinsreduktion."
Das Original der Anzeige sollte per Einschreiben verschickt werden, eine Kopie aufbewahrt. So ist im Streitfall klar nachweisbar, wann der Vermieter informiert wurde.
Mietzinsreduktion: wieviel ist üblich?
Sobald Schimmel den vertragsgemässen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt, hat der Mieter Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Die Höhe richtet sich nach der Schwere des Mangels und der Einschränkung der Nutzbarkeit. Schweizer Schiedsgerichte und Mietgerichte haben sich auf folgende Bandbreiten eingespielt:
| Befallsstärke | Übliche Reduktion | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Kleiner Befall in Nebenraum (z. B. WC, Abstellraum) | 3 – 5 % | Bagatell-Mangel, keine Gesundheitsgefährdung |
| Sichtbarer Befall in Wohnraum | 10 – 15 % | Betroffene Wand voll sichtbar |
| Schlafzimmer betroffen | 15 – 25 % | Gesundheitliche Beeinträchtigung wahrscheinlich |
| Mehrere Räume oder ganzer Wohnbereich | 20 – 40 % | Wohnnutzung erheblich eingeschränkt |
| Räume nicht bewohnbar | bis 100 % | Z. B. Kinderzimmer bei Kleinkindern mit Asthma |
Die Reduktion gilt rückwirkend ab Mängelanzeige. Wer den Mietzins voll bezahlt und erst nach Sanierung rückwirkend reduzieren will, hat schlechtere Karten. Sauberer Weg: Mietzins ab Anzeigedatum unter Vorbehalt vollständig oder gekürzt überweisen, im Zahlungszweck "unter Vorbehalt der Reduktion" vermerken.
So läuft die fachgerechte Sanierung nach SIA
Die Schweizer Suva und das Bundesamt für Gesundheit haben Empfehlungen zur Sanierung publiziert, ergänzt durch die SIA-Norm 180 (Wärme- und Feuchteschutz) und die Branchenempfehlung der CRB. Eine fachgerechte Sanierung läuft in fünf Schritten:
1. Ursachenklärung
Vor jeder Sanierung steht die Diagnose: Wärmebrücke, undichte Wandstelle, falsches Lüftungsverhalten oder defekte Abdichtung? Dafür kommen Thermografie (zur Lokalisierung von Wärmebrücken), Datenlogger (Raumklima über 2 bis 4 Wochen) und Materialanalyse zum Einsatz. Ohne Ursachenklärung ist jede Sanierung Symptombehandlung.
2. Abschottung und Schutz
Die betroffenen Räume werden mit Folien abgeschottet. Bei grossflächigem Befall wird ein Unterdruck mit HEPA-Filter aufgebaut, damit keine Sporen in andere Räume gelangen. Das Personal arbeitet mit Vollschutz nach Schutzstufe S2 oder S3.
3. Mechanische Entfernung
Befallenes Material wird vollständig entfernt: Tapeten, Putz, Gipskarton, ggf. Holzteile. Sprühen oder Überstreichen reicht nicht, weil das Myzel tief in die Materialien hineinwächst. Entsorgung in dichten Säcken als Sonderabfall.
4. Desinfektion
Untergrund wird mit zugelassenen Wirkstoffen (Wasserstoffperoxid, Quaternäre Ammoniumverbindungen oder Ethanol 70%) desinfiziert. Ältere Mittel wie Chlor sind heute nicht mehr empfohlen, weil sie nur oberflächlich wirken.
5. Wiederaufbau mit Vorbeugung
Wiederaufbau mit kapillaraktiven Putzen, ggf. Calciumsilikat-Innendämmung bei Wärmebrücken, neue Tapete oder Anstrich mit alkalischem Silikatfarbe (Schimmel-feindliches Milieu). Dauer für eine 50 m²-Wohnung typischerweise 5 bis 12 Werktage.
Was bestimmt den Aufwand der Sanierung?
Der Aufwand variiert stark, weil die Ursachenbehebung oft den Hauptteil ausmacht, nicht die Schimmelentfernung selbst. Eine fachgerechte Sanierung umfasst je nach Befund die Erstdiagnose mit Thermografie und Datenlogger, das Entfernen des befallenen Materials, eine allfällige Wärmebrückensanierung (innenseitig mit Calciumsilikat-Innendämmung oder aussenseitig) sowie die mängelfreie Endbeschichtung. Welche Massnahmen nötig sind und mit welchem Aufwand zu rechnen ist, ergibt sich aus der Diagnose und wird individuell ermittelt.
Bei der Frage "Wer zahlt?" gilt die in Kapitel 1 erklärte Haftungslage. Der Vermieter trägt die Sanierungskosten der baulichen Ursache. Der Mieter trägt allenfalls die Kosten für eine Grobreinigung, wenn nachweislich falsches Lüftungsverhalten beteiligt war (sehr selten der Hauptgrund). Wohnausfall während der Sanierung (z. B. Hotelkosten) gehört in der Schweiz zum Mietzinsminderungsanspruch.
